Mainlevée d'hypothèque : quand la faire, combien elle coûte, et quand s'en passer

Mainlevée, radiation, péremption : trois notions distinctes

Lorsqu'une banque finance un achat immobilier, elle se garantit souvent par une hypothèque conventionnelle ou, pour la part du prêt qui paie le prix, par ce qu'on appelait le privilège de prêteur de deniers, devenu depuis le 1^er janvier 2022 (réforme du droit des sûretés) l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Dans les deux cas, la garantie est inscrite au fichier immobilier tenu par le Service de Publicité Foncière (SPF) du lieu du bien. D'autres hypothèques existent : judiciaire (prise par un créancier muni d'une décision de justice, ou à titre conservatoire avec l'autorisation du juge) ou légale (au profit du Trésor public, par exemple). Toutes obéissent à la même logique d'inscription.

Trois mots reviennent dès qu'on veut se débarrasser de cette inscription :

• La mainlevée : c'est le consentement du créancier à ce que son inscription soit effacée. Pour que le SPF radie l'inscription, ce consentement doit être donné par acte authentique, en pratique un acte notarié ; un simple courrier de la banque ne suffit pas.
• La radiation : c'est l'effacement effectif de l'inscription par le SPF. Elle intervient soit après une mainlevée (radiation volontaire), soit sur décision du tribunal (radiation judiciaire).
• La péremption : c'est l'extinction automatique de l'inscription lorsque sa durée d'effet est atteinte sans renouvellement. Aucune démarche, aucun frais.

Distinction importante : le remboursement du prêt éteint la dette, donc l'hypothèque n'a plus de raison d'être, mais il n'efface pas l'inscription. Celle-ci reste visible au fichier immobilier jusqu'à sa radiation ou sa péremption. C'est cette inscription que voit un notaire, un acheteur ou une autre banque.

La péremption : quand l'inscription disparaît seule

Toute inscription d'hypothèque porte une date extrême d'effet, fixée lors de l'inscription. Pour un crédit amortissable, elle correspond au plus à un an après la dernière échéance prévue du prêt (dans la limite de 50 ans). Exemple : un prêt dont la dernière mensualité tombe en juin 2040 sera généralement inscrit jusqu'en juin 2041.

Si le créancier ne la renouvelle pas avant cette date, l'inscription cesse de produire effet : elle est périmée. Le bien en est libéré sans intervention de quiconque. La banque ne renouvelle une inscription que si elle reste créancière, par exemple en cas d'impayés ou de rééchelonnement.

Point souvent mal compris : un remboursement anticipé ne raccourcit pas la date extrême d'effet. Si vous soldez en 2028 un prêt prévu jusqu'en 2040, l'inscription reste en place jusqu'en 2041, sauf mainlevée. Tant que vous gardez le bien, ce n'est pas un problème en soi ; cela le devient si vous voulez vendre ou réemprunter avec ce bien en garantie.

Crédit remboursé : faut-il une mainlevée ?

Dans la majorité des cas, non. Si votre crédit est arrivé à son terme normal, la date extrême d'effet est proche ou déjà passée : attendre la péremption ne coûte rien. La banque vous remet une attestation de fin de prêt (ou de remboursement intégral) ; conservez-la, elle prouve l'extinction de la dette.

La mainlevée devient utile dans trois situations :

• Vous vendez avant la date extrême d'effet (voir ci-dessous).
• Vous réempruntez en donnant le bien en garantie et le nouveau prêteur exige un premier rang libre.
• Vous avez remboursé par anticipation un prêt long et ne voulez pas laisser une inscription de plusieurs années sur votre bien.

Si votre prêt était garanti par une caution (organisme de cautionnement, mutuelle) et non par une hypothèque, il n'y a rien d'inscrit au fichier immobilier et donc rien à lever. C'est le cas de nombreux crédits immobiliers récents. L'offre de prêt ou l'acte d'achat précise la garantie retenue.

Mainlevée et vente : le rôle du notaire

Une hypothèque suit le bien entre les mains de son propriétaire, quel qu'il soit : c'est le droit de suite. Aucun acquéreur ne prend ce risque, et le notaire de la vente doit lui livrer un bien libre de toute inscription. Concrètement :

1. Le notaire demande un état hypothécaire du bien et repère les inscriptions non périmées.
2. Il interroge chaque créancier pour connaître le montant restant dû (décompte de remboursement anticipé).
3. Le jour de la vente, il rembourse la banque sur le prix payé par l'acquéreur, avant de verser le solde au vendeur.
4. Il obtient l'accord de mainlevée du créancier, établit l'acte et fait publier la radiation au SPF.

Le vendeur n'a donc pas à rembourser son crédit avant de signer : le prix sert à le solder. Les frais de mainlevée lui reviennent en principe et sont déduits du prix qui lui est versé. Si le prêt est déjà remboursé mais que l'inscription n'est pas encore périmée, il n'y a rien à solder : le notaire se contente d'obtenir la mainlevée et d'en faire publier la radiation. Pour le point de vue de l'acheteur, voyez notre guide pour savoir si une maison est hypothéquée et l'acheter sans risque.

La démarche de mainlevée, étape par étape

Hors vente, si vous voulez lever vous-même une inscription :

1. Vérifiez ce qui est inscrit. Un bien peut porter plusieurs inscriptions (hypothèque conventionnelle et hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers pour un même crédit, ou plusieurs prêts). L'état hypothécaire les liste toutes avec leurs références.
2. Demandez l'attestation de remboursement intégral à la banque si vous ne l'avez pas.
3. Contactez un notaire, de préférence celui qui a reçu l'acte de prêt, mais n'importe quel notaire peut intervenir. Il sollicite l'accord du créancier.
4. La banque donne mainlevée : son représentant signe l'acte (le plus souvent par procuration, sans que vous ayez à vous déplacer).
5. Le notaire publie la radiation au Service de Publicité Foncière. Une fois la formalité accomplie, l'inscription n'apparaît plus sur les états délivrés pour le bien.

Comptez quelques semaines au total, selon la réactivité de la banque et les délais du SPF concerné. En cas de refus injustifié du créancier alors que la dette est éteinte, la radiation judiciaire peut être demandée au tribunal judiciaire.

Combien coûte une mainlevée, et qui paie ?

Le coût d'une mainlevée se compose de plusieurs postes :

• Les émoluments du notaire, fixés par un tarif réglementé et calculés en fonction du montant de l'inscription ;
• La contribution de sécurité immobilière (CSI), perçue par l'État lors de la publication de la radiation ;
• La TVA sur les émoluments ;
• Des frais de formalités et débours (copies, envois, frais éventuellement facturés par la banque pour établir sa procuration).

Le montant total dépend donc surtout du capital inscrit : il reste généralement modeste au regard d'une vente, mais il n'est pas négligeable quand rien ne vous oblige à le payer. Demandez un devis au notaire avant de lancer la démarche. Le débiteur (l'emprunteur, ou le vendeur en cas de vente) en supporte la charge, sauf accord contraire.

À comparer avec la péremption, qui est gratuite : si la date extrême d'effet est dans quelques mois et que vous ne vendez pas d'ici là, attendre est presque toujours la bonne décision.

Vérifier les inscriptions en cours sur un bien

Avant de payer une mainlevée, ou pour vérifier qu'une radiation a bien été publiée, il faut voir ce que contient réellement le fichier immobilier. Les relevés bancaires et l'acte d'achat ne suffisent pas : ils ne montrent ni les inscriptions prises par d'autres créanciers, ni les renouvellements.

L'état hypothécaire, délivré par le SPF, indique pour chaque inscription en vigueur le créancier, le montant garanti, la date d'inscription et la date extrême d'effet. Il mentionne aussi le propriétaire officiel, les mutations publiées et les servitudes. C'est exactement ce que consulte le notaire avant une vente. Si vous avez besoin de l'acte de prêt ou d'achat lui-même, une copie de l'acte peut être demandée au même service.

Houset commande l'état hypothécaire pour vous à partir de l'adresse du bien, sans compte : 49 €, frais du SPF inclus, délai de 5 à 10 jours ouvrés (celui du SPF), avec une synthèse en clair qui signale les inscriptions encore actives. Si rien n'est trouvé sur le bien, vous êtes remboursé intégralement. Le service n'est pas disponible en Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), où le livre foncier remplace la publicité foncière.

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