Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est l'acte, établi en principe par un notaire, qui organise la vie d'un immeuble divisé en lots. Il est prévu par l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il s'impose à tous les copropriétaires et à leurs successeurs : quand vous achetez un lot, vous êtes lié par le règlement existant, que vous l'ayez lu ou non. Mais le règlement et ses modifications ne sont opposables aux acquéreurs qu'à dater de leur publication au fichier immobilier (article 13 de la même loi). C'est cette publication qui permet de l'obtenir au SPF.
Ce que contient le règlement de copropriété
Le contenu varie selon l'époque et l'immeuble, mais on y trouve en général :
- La destination de l'immeuble : habitation seule, habitation et usage professionnel, commerces en rez-de-chaussée. C'est là que figurent les clauses dites d'habitation bourgeoise.
- Les parties privatives et les parties communes : ce qui appartient à chaque lot et ce qui appartient à tous (gros œuvre, toiture, cage d'escalier, cour, canalisations communes…).
- Les parties communes spéciales et à jouissance privative : un ascenseur réservé à un bâtiment, une terrasse ou un jardin commun dont un seul copropriétaire a l'usage. Depuis la loi ELAN de 2018, ces droits n'existent que s'ils sont mentionnés expressément dans le règlement.
- Les conditions de jouissance : activité professionnelle, location meublée, animaux, stationnement, aspect extérieur (fenêtres, volets, enseignes), travaux soumis à autorisation de l'assemblée.
- La répartition des charges : charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes), réparties selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot, et charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif…), réparties selon l'utilité pour chaque lot. Pour comprendre ces quotes-parts, voir notre guide sur les tantièmes de copropriété.
- Les règles d'administration : fonctionnement de l'assemblée générale, du syndic et du conseil syndical, dans la limite de ce que la loi impose déjà.
Le règlement peut aussi contenir l'état descriptif de division (la liste des lots), car la loi permet de les réunir dans un même acte. Dans les immeubles plus récents, les deux documents sont souvent publiés ensemble ; dans d'autres, l'état descriptif est un acte distinct.
À quoi il sert
- Avant d'acheter un lot : vérifier que votre projet est permis (cabinet de profession libérale, location meublée, transformation d'un local commercial en logement, création d'une mezzanine…) et voir comment sont réparties les charges, avant de signer le compromis.
- Avant des travaux : savoir si une véranda, la fermeture d'un balcon ou le changement de menuiseries touche à l'aspect extérieur ou aux parties communes et doit passer en assemblée.
- En cas de désaccord : contester une répartition de charges, un usage d'une partie commune, une décision du syndic. Le texte du règlement est la première pièce qu'examinent un avocat, un médiateur ou un juge.
- Pour la location meublée de courte durée : le point de départ est la destination de l'immeuble fixée par le règlement. Le cadre a évolué avec la loi du 19 novembre 2024 ; le règlement reste la première pièce à lire.
- Pour reprendre la gestion d'une copropriété : syndic bénévole nouvellement élu, syndic qui ne transmet pas les archives, copropriété restée sans syndic.
- Quand vous avez simplement perdu votre exemplaire et que le syndic tarde à vous le transmettre.
Obtenir le règlement de copropriété sans le syndic
Si vous êtes copropriétaire, le chemin le plus simple reste souvent le syndic : un syndic professionnel doit mettre le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs à disposition dans l'espace en ligne sécurisé de la copropriété. Quand vous vendez, ces documents doivent d'ailleurs être annexés à la promesse de vente.
Mais le syndic n'est pas la seule source. Le règlement, publié au fichier immobilier, peut être demandé au service de publicité foncière par n'importe qui, sans justifier d'un intérêt et sans l'accord du syndic ni des copropriétaires. C'est la solution quand vous n'êtes pas encore copropriétaire, quand le syndic ne répond pas, ou quand la copropriété n'en a plus.
Ne confondez pas avec le registre national des copropriétés : il donne le syndic, le nombre de lots et l'immatriculation de l'immeuble, mais pas le texte du règlement.
Comment ça marche
- Vous donnez l'adresse de l'immeuble. Le nom de la résidence, le bâtiment ou le lot, et la date ou le notaire du règlement si vous les connaissez, sont facultatifs : ils accélèrent la recherche.
- Vous payez en ligne, sans créer de compte : 69 € TTC, frais du SPF inclus.
- Nous déposons la demande au SPF compétent : identification de la parcelle et du service dont dépend l'immeuble, recherche des références de publication du règlement, demande de copie (formulaire 3236-SD).
- Vous recevez le PDF officiel par email, avec une synthèse en clair : date et notaire de l'acte, usages autorisés et interdits, parties communes et privatives, répartition des charges, modificatifs mentionnés et clauses inhabituelles.
Prix et délai
La copie du règlement de copropriété coûte 69 € TTC. Les frais demandés par le service de publicité foncière sont inclus dans ce prix : vous n'avez rien d'autre à payer. Le délai est de 5 à 10 jours ouvrés : c'est le temps de traitement du SPF, qui délivre le document.
Si vous préparez un achat, le Pack Règlement copropriété à 99 € ajoute l'état hypothécaire du bien : propriétaire officiel, ventes publiées, hypothèques et servitudes. Vous avez ainsi les règles de l'immeuble et la situation juridique du lot.