Servitudes d'un terrain : comment les connaître avant d'acheter

Qu'est-ce qu'une servitude sur un terrain ?

L'article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. « Héritage » désigne ici un fonds, c'est-à-dire un terrain ou un immeuble. Le terrain qui supporte la charge est le fonds servant ; celui qui en profite est le fonds dominant.

La servitude est attachée aux terrains, pas aux personnes : elle survit aux ventes successives. C'est précisément pour cela qu'il faut la connaître avant d'acheter. Si vous achetez le fonds servant, vous la subissez ; si vous achetez le fonds dominant, vous en bénéficiez, à condition de pouvoir la prouver.

Le Code civil (art. 639) distingue trois origines :

• La situation naturelle des lieux : le fonds inférieur doit recevoir les eaux qui s'écoulent naturellement du fonds supérieur (art. 640).
• La loi : passage en cas d'enclave (art. 682), distances minimales pour les vues sur le voisin (art. 678 et 679) et pour les plantations (art. 671), mitoyenneté, égout des toits.
• Le fait de l'homme : servitudes créées par un accord entre propriétaires (passage, vue, non-construction, passage de canalisations, puisage…), ou nées par prescription ou par destination du père de famille.

S'y ajoutent les servitudes d'utilité publique, qui relèvent du droit administratif et non du Code civil : elles limitent l'usage du sol dans l'intérêt général. Chaque catégorie se retrouve dans une source différente.

Servitudes de droit privé : les retrouver au Service de Publicité Foncière

Pourquoi elles sont publiées

Un acte qui crée une servitude conventionnelle constitue un droit réel sur un immeuble : il est soumis à la publicité foncière. Le notaire le dépose au Service de Publicité Foncière (SPF) dont dépend la commune, qui l'enregistre au fichier immobilier, sur la fiche de chaque parcelle concernée. Cette publication rend la servitude opposable aux futurs acquéreurs.

La servitude peut être créée par un acte dédié (« acte de constitution de servitude ») ou, très souvent, par une clause insérée dans un acte de vente, notamment lors d'une division : le vendeur qui détache un lot à bâtir réserve ou concède un passage, une canalisation, une interdiction de bâtir sur une bande de terrain.

Ce que montre l'état hypothécaire

L'état hypothécaire est le relevé des formalités publiées sur un bien : mutations, hypothèques, privilèges et autres actes publiés. Pour les servitudes, il faut savoir le lire :

• une servitude constituée par un acte spécifique apparaît comme une formalité distincte, avec sa date et ses références de publication ;
• une servitude stipulée dans un acte de vente apparaît à travers cet acte : l'état indique la vente, pas le détail de ses clauses ;
• le fichier immobilier est tenu dans sa forme actuelle depuis 1956 en général : une servitude constituée avant cette date n'y apparaît pas en tant que telle ; on la retrouve le plus souvent rappelée dans les actes postérieurs.

L'état hypothécaire sert donc d'index : il dit quels actes existent et où les trouver.

Ce que donne la copie de l'acte

Pour connaître le contenu exact d'une servitude (bénéficiaire, tracé ou « assiette », largeur, usage autorisé, répartition de l'entretien, indemnité éventuelle), il faut lire l'acte lui-même. Une copie de l'acte publié s'obtient auprès du SPF à partir de ses références de publication, qui figurent sur l'état hypothécaire. Dans un acte de vente, cherchez la rubrique « charges et servitudes » : le notaire y reprend les servitudes déclarées par le vendeur et celles rappelées par les titres antérieurs, dont la liste remonte la chaîne de l'origine de propriété.

Exception : l'Alsace-Moselle. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, il n'y a pas de SPF pour ces formalités : les droits réels, dont les servitudes, sont inscrits au livre foncier, consulté auprès du tribunal judiciaire.

Servitudes d'utilité publique : le PLU et le Géoportail de l'urbanisme

Les servitudes d'utilité publique (SUP) sont instituées par l'administration ou un gestionnaire de réseau, dans l'intérêt général. Elles résultent de procédures administratives et, en règle générale, n'apparaissent pas sur l'état hypothécaire (une convention de passage de réseau signée devant notaire peut toutefois avoir été publiée). Exemples courants :

• périmètre des abords d'un monument historique (avis de l'Architecte des bâtiments de France sur les travaux) ;
• plan de prévention des risques naturels ou technologiques (inondation, mouvement de terrain…) ;
• passage de lignes électriques, de canalisations de gaz, d'eau ou d'assainissement ;
• périmètres de protection d'un captage d'eau potable ;
• servitudes d'alignement le long des voies publiques, servitudes aéronautiques ou radioélectriques.

Pour les connaître :

1. Les annexes du PLU (ou de la carte communale) : le plan et la liste des SUP qui s'appliquent sur la commune, consultables en mairie.
2. Le Géoportail de l'urbanisme : en cherchant l'adresse ou la parcelle, on affiche le zonage du document d'urbanisme et les SUP numérisées. La couverture progresse mais n'est pas toujours complète : en cas de doute, la mairie fait foi.
3. Le certificat d'urbanisme d'information : gratuit, demandé en mairie, il indique les règles d'urbanisme applicables au terrain et les limitations administratives au droit de propriété, dont les SUP.

Lors d'une vente, l'état des risques annexé à l'acte et les renseignements d'urbanisme obtenus par le notaire couvrent aussi une partie de ces servitudes. Le droit de préemption est une autre limitation administrative, distincte des servitudes : le notaire la purge avant la vente.

Les servitudes qui ne sont écrites nulle part

Toutes les servitudes ne laissent pas de trace dans un registre. Certaines existent par la seule force de la loi ou du temps, et c'est souvent là que naissent les litiges entre voisins.

Les servitudes légales

Les distances de vue (1,90 m pour une vue droite, 0,60 m pour une vue oblique, art. 678 et 679), les distances de plantation, l'écoulement naturel des eaux ou le passage dû à un terrain enclavé (art. 682) s'imposent sans acte. Le principe du passage pour enclave résulte de la loi ; son tracé et son indemnité peuvent en revanche être fixés par un accord ou un jugement, qui sera alors publié. Le cas du passage, le plus fréquent, est détaillé dans notre guide sur la servitude de passage.

La prescription trentenaire

Une servitude à la fois continue et apparente (une fenêtre ouvrant directement sur le voisin, une canalisation visible) peut s'acquérir par trente ans de possession (art. 690). En revanche, une servitude discontinue, comme un droit de passage, ou non apparente, comme une interdiction de bâtir, ne peut pas s'acquérir par prescription (art. 691) : elle suppose un titre. Passer sur le terrain du voisin pendant quarante ans ne crée donc pas, à lui seul, un droit de passage.

La destination du père de famille

Lorsqu'un propriétaire unique a aménagé deux parties de son terrain de façon que l'une serve l'autre (un écoulement, une fenêtre, une canalisation), puis les a séparées en vendant ou en partageant, cet aménagement peut devenir une véritable servitude sans qu'un acte la mentionne (art. 692 à 694). C'est fréquent après une division de terrain ou un partage successoral.

Comment les repérer

Seule une visite attentive les révèle : chemin tracé ou ornières traversant le terrain, portail donnant sur le fonds voisin, regards, compteurs ou canalisations qui ne desservent pas la maison, fenêtres du voisin à moins de 1,90 m de la limite, fossé recueillant les eaux d'une parcelle plus haute. Interrogez le vendeur et, si possible, les voisins.

À l'inverse, une servitude peut s'éteindre : non-usage pendant trente ans (art. 706), réunion des deux fonds entre les mêmes mains (art. 705), renonciation du bénéficiaire. Une servitude publiée il y a longtemps n'est donc pas forcément toujours en vigueur ; c'est un point à faire trancher par le notaire.

Les vérifications à faire avant d'acheter un terrain

Le notaire de la vente fait des recherches, mais une servitude découverte après le compromis peut remettre en cause un projet de construction ou d'accès. Voici l'ordre logique des vérifications :

1. Identifier la parcelle : section et numéro cadastral, sur le plan cadastral. Si le terrain provient d'une division récente, notez aussi la parcelle mère.
2. Demander le titre du vendeur et lire la rubrique « charges et servitudes » ainsi que l'origine de propriété.
3. Obtenir l'état hypothécaire du bien pour voir tous les actes publiés, y compris ceux que le vendeur aurait oubliés, puis demander la copie des actes qui créent ou rappellent une servitude.
4. Consulter le PLU et ses annexes (ou le Géoportail de l'urbanisme), et demander un certificat d'urbanisme pour connaître les SUP et les règles de constructibilité.
5. Visiter le terrain avec cette liste en tête et vérifier son accès à la voie publique. Si l'accès emprunte un chemin, assurez-vous de son statut : voyez à qui appartient un chemin.
6. Lotissement : demandez le cahier des charges et le règlement du lotissement, qui peuvent contenir des restrictions entre colotis.

Côté vendeur, l'obligation est claire : il doit déclarer les servitudes qu'il connaît. Si le terrain est grevé d'une servitude non apparente non déclarée, d'une importance telle que l'acheteur n'aurait pas acheté s'il l'avait connue, l'article 1638 du Code civil permet à ce dernier de demander la résiliation de la vente ou une indemnité.

Si vous ne connaissez pas encore le propriétaire du terrain voisin concerné par une servitude, nos méthodes pour trouver le propriétaire d'une parcelle vous aideront à l'identifier.

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