Bien sans maître : définition, procédure et comment le racheter

Bien sans maître : les 3 cas prévus par la loi

L'article L1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) définit limitativement les biens considérés comme n'ayant pas de maître. Il s'agit d'immeubles (terrains, maisons, bâtiments), à l'exclusion des successions en déshérence, qui relèvent de l'État.

1. Le bien d'une succession ouverte depuis plus de 30 ans, pour laquelle aucun successible ne s'est présenté. Ce délai est ramené à 10 ans lorsque le bien se situe dans certains périmètres prioritaires définis par la loi (par exemple une opération de revitalisation de territoire ou une zone de revitalisation rurale). Le propriétaire est donc identifié : c'est le défunt. Ce qui manque, c'est un héritier qui se manifeste.
2. L'immeuble bâti sans propriétaire connu, pour lequel la taxe foncière sur les propriétés bâties n'a pas été payée depuis plus de 3 ans, ou a été payée par un tiers.
3. L'immeuble non bâti sans propriétaire connu (terrain, parcelle de bois, friche), non assujetti à la taxe foncière bâtie, pour lequel la taxe foncière sur les propriétés non bâties n'a pas été payée depuis plus de 3 ans, ou a été payée par un tiers.

Les deux conditions des cas 2 et 3 sont cumulatives. Un propriétaire connu qui ne paie plus ses impôts n'est pas « sans maître » : l'administration fiscale le poursuit. Inversement, tant que la taxe foncière est réglée par le propriétaire lui-même, le bien n'entre pas dans la catégorie.

Ces situations se rencontrent surtout pour de petites parcelles rurales, des bois morcelés, des maisons de village restées dans des successions jamais réglées, ou des terrains dont le cadastre n'a jamais été mis à jour. Si votre question porte sur un bois, voyez aussi notre guide pour trouver le propriétaire d'un bois ou d'une forêt.

À qui revient un bien sans maître ?

Le principe est posé par l'article 713 du code civil : les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. La commune peut, par délibération du conseil municipal, renoncer à exercer ce droit au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre.

Si ni la commune ni l'intercommunalité n'incorporent le bien, la propriété est transférée à l'État. Pour des biens situés dans certains espaces naturels protégés (littoral, réserves naturelles), la loi prévoit une attribution à l'organisme chargé de leur gestion.

Concrètement, c'est donc presque toujours la mairie qui est à l'initiative : elle repère le bien, souvent parce qu'il est à l'abandon, gêne un projet d'aménagement ou présente un danger, puis décide de lancer ou non la procédure.

La procédure d'acquisition par la commune

Cas n° 1 : la succession ouverte depuis plus de 30 ans

Le bien appartient à la commune par l'effet de la loi. La commune l'intègre à son domaine par une délibération du conseil municipal, puis la prise de possession est constatée par un procès-verbal affiché en mairie. La difficulté est surtout probatoire : la commune doit établir la date du décès et l'absence de successible qui se soit présenté, ce qui suppose des recherches (état civil, notaires, fichier immobilier).

Cas n° 2 et 3 : l'immeuble sans propriétaire connu

La procédure, prévue aux articles L1123-3 et L1123-4 du CG3P, suit plusieurs étapes :

1. Le constat. Pour un immeuble bâti, le maire prend un arrêté constatant que les conditions sont réunies, après avis de la commission communale des impôts directs. Pour un terrain non bâti, c'est le préfet qui arrête chaque année, à partir des signalements des services fiscaux, la liste des immeubles concernés et la transmet aux communes.
2. La publicité. L'arrêté est publié et affiché, et notifié aux derniers domicile et résidence connus du propriétaire, à l'éventuel occupant ou exploitant, au tiers qui aurait payé la taxe foncière, ainsi qu'au préfet.
3. Le délai de 6 mois. Si le propriétaire ne s'est pas fait connaître dans les 6 mois suivant la dernière mesure de publicité, l'immeuble est présumé sans maître. Le préfet notifie cette présomption au maire.
4. L'incorporation. À compter de cette notification, la commune dispose de 6 mois pour délibérer et incorporer le bien dans son domaine ; l'incorporation est constatée par arrêté du maire. À défaut, la propriété est attribuée selon les cas à l'intercommunalité, à l'État ou, dans certaines zones naturelles, au Conservatoire du littoral, le transfert à l'État étant constaté par un acte administratif.

Une fois l'incorporation faite, l'acte qui la constate est en principe publié au Service de Publicité Foncière : la commune apparaît alors comme propriétaire dans le fichier immobilier.

Le propriétaire peut-il revenir ?

Oui. Pour un immeuble incorporé faute de propriétaire connu, l'article L2222-20 du CG3P permet au propriétaire ou à ses ayants droit d'exiger la restitution du bien, à condition de rembourser les charges qu'ils ont éludées et les dépenses de conservation engagées par la collectivité. Si le bien a entre-temps été vendu ou affecté à un usage qui empêche sa restitution, ils ne peuvent obtenir qu'une indemnité. Ce droit est limité par les règles de la prescription acquisitive du code civil.

À ne pas confondre avec la procédure d'abandon manifeste (articles L2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales), qui vise un immeuble manifestement plus entretenu, que son propriétaire soit connu ou non, et peut aboutir à une expropriation. Nous la détaillons dans notre guide pour trouver le propriétaire d'une maison abandonnée.

Bien en déshérence et succession vacante : la voie de l'État

Lorsqu'une personne décède sans héritier, ou que tous ses héritiers renoncent, ses biens relèvent en principe des règles de la succession vacante et de la déshérence, au profit de l'État. Ce n'est que si personne, pas même l'État, ne s'est manifesté pendant plus de 30 ans que la commune peut invoquer le premier cas de bien sans maître.

• Succession vacante (article 809 du code civil) : personne ne réclame la succession et il n'y a pas d'héritier connu, tous les héritiers connus ont renoncé, ou ils n'ont pas pris parti six mois après le décès. Sur demande d'un créancier, de toute personne intéressée ou du ministère public, le juge confie la curatelle au service du Domaine, qui dresse l'inventaire, règle les dettes et peut vendre les biens, immeubles compris.
• Déshérence (articles 539 et 811 du code civil) : les biens des personnes décédées sans héritier, ou dont la succession est abandonnée, appartiennent à l'État, qui doit en demander l'envoi en possession au tribunal.

La différence avec le bien sans maître tient donc au bénéficiaire (l'État et non la commune) et au gestionnaire (le Domaine, au sein de la DGFiP). Si vous êtes vous-même héritier et hésitez à accepter une succession comportant un bien, voyez notre article j'ai hérité d'une maison : que faire. Pour retrouver les biens d'un proche, lisez comment connaître les biens d'une personne décédée.

Comment un particulier peut-il racheter le bien ?

Tant que la procédure n'est pas terminée, personne ne peut vous vendre le bien : il n'a pas de propriétaire en mesure de signer. Voici les voies réalistes, selon la situation.

1. Le bien a été incorporé par la commune

Il fait alors partie du domaine privé communal et peut être vendu. Adressez un courrier au maire en précisant la parcelle (section et numéro cadastral) et votre projet. La vente nécessite une délibération du conseil municipal, et, dans les communes de plus de 2 000 habitants, l'avis préalable du service du Domaine sur la valeur du bien. La commune reste libre de refuser, de garder le bien pour un projet public ou de mettre plusieurs acquéreurs en concurrence.

2. La procédure n'a pas encore été lancée

Vous pouvez signaler le bien à la mairie. C'est souvent ainsi que les procédures démarrent, mais ce signalement ne vous donne aucune priorité pour l'achat et la commune n'est pas tenue d'agir. Préparez votre courrier avec des éléments vérifiés : références cadastrales, dernier propriétaire publié, signes d'abandon.

3. Le bien relève d'une succession vacante ou en déshérence

L'interlocuteur est le service du Domaine de la direction départementale ou régionale des finances publiques, chargé de la gestion des patrimoines privés. Les immeubles sont vendus à l'amiable ou aux enchères ; vous pouvez manifester votre intérêt par écrit en identifiant précisément le bien.

4. Le propriétaire est en fait connu

C'est le cas le plus fréquent : la maison semble abandonnée, mais le propriétaire ou ses héritiers existent. Le bien n'est alors pas sans maître, et la seule voie est de les retrouver et de leur faire une offre. Pour une parcelle sans adresse, nos méthodes pour trouver le propriétaire d'une parcelle s'appliquent.

Enfin, occuper ou entretenir un bien en espérant en devenir propriétaire n'est pas une stratégie sûre : la prescription acquisitive exige une possession continue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire, pendant 30 ans (10 ans avec un juste titre et de bonne foi), et doit être prouvée, en général devant le juge ou par un acte de notoriété acquisitive.

Avant tout : vérifier qu'il n'y a vraiment pas de propriétaire

Le plan cadastral montre la parcelle mais pas le nom du propriétaire, et la matrice cadastrale (fiscale) peut rester au nom d'une personne décédée depuis longtemps. La source de référence pour la propriété est le fichier immobilier tenu par le Service de Publicité Foncière, que l'on consulte en demandant un état hypothécaire (hors Alsace-Moselle, où la propriété est inscrite au livre foncier). Il indique :

• le dernier propriétaire publié et l'acte par lequel il a acquis le bien ;
• la publication éventuelle d'une attestation de propriété après décès : si elle manque alors que le propriétaire est décédé, la succession n'a sans doute pas été réglée, ce qui n'en fait pas pour autant un bien sans maître ;
• la publication d'un acte d'incorporation au profit de la commune ou de l'État, si la procédure a abouti ;
• les hypothèques et privilèges inscrits, ainsi que les servitudes publiées.

Avec ces informations, votre démarche auprès de la mairie, du Domaine ou des héritiers repose sur des faits vérifiés et non sur des suppositions.

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