J'ai hérité d'une maison : que faire ? Les étapes et les documents utiles

Les premiers jours : sécuriser la maison

Avant même les démarches juridiques, quelques réflexes protègent le bien et la succession :

• L'assurance habitation : le contrat du défunt ne s'arrête pas avec le décès, il se poursuit au profit des héritiers. Prévenez l'assureur, surtout si la maison reste vide.
• Les clés, les compteurs et le courrier : identifiez qui détient un jeu de clés, relevez les compteurs et faites suivre le courrier.
• Les papiers du défunt : rassemblez les avis de taxe foncière, l'acte d'achat s'il est retrouvé, les offres de prêt et les factures de travaux. Ils serviront au notaire.

Ces actes de conservation et d'administration courante n'emportent pas, en principe, acceptation de la succession. En revanche, évitez de vendre des biens ou de vous comporter en propriétaire tant que vous n'avez pas pris position.

Le notaire, l'acte de notoriété et l'option successorale

Dès qu'un bien immobilier figure dans la succession, le recours au notaire est obligatoire : la transmission de la maison doit être constatée par un acte notarié, seul publiable au Service de Publicité Foncière dans ce cas. Juridiquement, les héritiers sont propriétaires dès le décès ; l'acte notarié rend cette transmission officielle et opposable aux tiers. Chaque héritier peut choisir son notaire, mais en pratique un notaire unique est désigné pour la succession, souvent celui de la famille.

Le notaire commence par établir l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers et leurs droits (en tenant compte d'un éventuel testament ou d'une donation entre époux). Il interroge le fichier central des dispositions de dernières volontés et dresse l'inventaire de l'actif et du passif.

Chaque héritier doit ensuite exercer son option successorale :

• accepter purement et simplement : vous recevez la maison, mais vous répondez aussi des dettes du défunt ;
• accepter à concurrence de l'actif net : vous ne payez les dettes que dans la limite de ce que vous recevez ;
• renoncer : vous êtes considéré comme n'ayant jamais été héritier.

Aucun héritier ne peut être contraint de choisir pendant les quatre mois qui suivent le décès. Passé ce délai, un créancier ou un cohéritier peut le sommer de se décider. Si la maison est grevée d'une hypothèque importante ou si le défunt avait des dettes, ce choix mérite d'être fait en connaissance de cause : c'est là que l'état hypothécaire du bien devient utile (voir plus bas).

Si le conjoint survivant vivait dans la maison, il bénéficie d'un droit de jouissance gratuite du logement pendant un an, puis peut demander, dans l'année du décès, un droit viager d'habitation. Ses droits successoraux (usufruit ou quart en pleine propriété, selon la situation familiale et les dispositions prises) pèsent directement sur ce que les enfants peuvent faire de la maison.

L'attestation immobilière publiée au SPF

L'attestation de propriété immobilière (ou attestation immobilière après décès) est l'acte notarié qui constate que la maison passe du défunt à ses héritiers ou légataires. Le notaire la fait publier au Service de Publicité Foncière dont dépend la commune du bien.

Cette publication est indispensable : elle met à jour le fichier immobilier à votre nom. Une fois publiée, l'attestation tient lieu de titre de propriété. Sans elle, la chaîne de propriété est interrompue et la maison ne peut être ni vendue, ni donnée, ni hypothéquée. Lorsque les héritiers vendent rapidement, le notaire établit et publie l'attestation avant ou en même temps que la vente.

En Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), la publicité foncière ne relève pas du SPF mais du livre foncier : le notaire y fait inscrire les droits des héritiers, et les documents se demandent auprès du bureau du livre foncier.

Pour la rédiger, le notaire a besoin du titre du défunt : c'est l'origine de propriété du bien. Si personne ne le retrouve dans les papiers de famille, une copie de l'acte de vente ou de l'acte notarié peut être demandée au Service de Publicité Foncière.

Si vous ne savez pas exactement quels biens le défunt possédait (une maison connue, mais peut-être un terrain ou un appartement ailleurs), consultez notre guide pour connaître les biens immobiliers d'une personne décédée ; la recherche officielle au fichier immobilier se commande sous la forme d'une situation patrimoniale, département par département.

La déclaration de succession et les droits

La déclaration de succession est un document fiscal qui recense le patrimoine du défunt (dont la maison, à sa valeur vénale au jour du décès) et ses dettes, pour calculer les droits dus par chaque héritier. Elle doit être déposée dans les six mois suivant le décès s'il a eu lieu en France métropolitaine, douze mois dans les autres cas. Certaines petites successions en sont dispensées : le notaire vous dira si c'est votre cas.

En cas de retard, des intérêts de retard sont dus, et des majorations peuvent s'y ajouter. Si la vente de la maison doit servir à payer les droits, anticipez : une vente prend plusieurs mois. Des facilités de paiement (paiement fractionné ou différé) peuvent être demandées à l'administration fiscale.

Quelques repères, à faire confirmer par le notaire selon votre situation :

• le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession ;
• chaque enfant bénéficie d'un abattement sur la part reçue de chacun de ses parents, au-delà duquel les droits s'appliquent selon un barème progressif ;
• la résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur lorsqu'elle était occupée, au jour du décès, par le conjoint, le partenaire de PACS ou certains enfants.

La valeur déclarée compte doublement : elle sert au calcul des droits, puis de prix d'acquisition pour la plus-value si vous revendez. Une valeur sous-estimée réduit les droits, mais alourdit la plus-value future et expose à un redressement.

Hériter à plusieurs : l'indivision

Si vous héritez avec vos frères et sœurs, vous ne possédez pas chacun une partie de la maison : vous possédez ensemble la totalité, chacun à hauteur de sa quote-part. C'est l'indivision, situation par défaut jusqu'au partage.

• Gestion courante (entretien, petits travaux, mise en location d'habitation) : décisions prises à la majorité des deux tiers des droits indivis.
• Vente de la maison : en principe à l'unanimité. À défaut, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent, via un notaire, demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente.
• Sortie de l'indivision : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du Code civil). Chacun peut demander le partage, à l'amiable devant notaire ou, en cas de blocage, en justice.
• Occupation par un héritier : celui qui occupe seul la maison peut devoir une indemnité d'occupation à l'indivision.

Pour organiser une indivision qui doit durer, une convention d'indivision rédigée par le notaire fixe les règles (gérant, répartition des charges, durée). Le partage, lui, donne lieu à un acte de partage publié au SPF, qui devient le titre de propriété de celui qui reçoit la maison.

Garder, louer ou vendre la maison

Garder la maison

Habiter la maison ou la conserver comme résidence secondaire suppose d'en assumer les charges : taxe foncière, assurance, entretien, et taxe d'habitation sur les résidences secondaires si elle n'est pas votre résidence principale. Une maison durablement vide peut aussi, dans certaines communes, être soumise à une taxe sur les logements vacants. Si un seul héritier veut la garder, il peut racheter la part des autres lors du partage, moyennant une soulte.

Louer la maison

En indivision, la mise en location d'habitation relève de la majorité des deux tiers. Les loyers sont partagés au prorata des droits de chacun et chaque indivisaire déclare sa part de revenus fonciers. Vérifiez au préalable le DPE : les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location.

Vendre la maison

La vente nécessite l'accord de tous les indivisaires (ou l'autorisation judiciaire évoquée plus haut) et une attestation immobilière publiée. Le notaire de la vente demandera les titres, un état hypothécaire et les diagnostics obligatoires. Une éventuelle plus-value se calcule à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession, et la durée de détention court depuis le décès. Si la maison était encore grevée d'une hypothèque, le prêt restant dû est remboursé sur le prix et la mainlevée de l'hypothèque est demandée. Avant d'en arriver là, vérifiez si le défunt avait une assurance emprunteur couvrant le décès : elle prend en principe en charge le capital restant dû, à hauteur de la quotité assurée.

Taxe foncière et charges courantes

La taxe foncière est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l'année. Celle de l'année du décès reste donc à la charge de la succession et figure à son passif. Les années suivantes, l'avis est adressé aux héritiers, généralement au nom de l'indivision, et la charge se répartit selon les droits de chacun.

Les autres frais (assurance, énergie, entretien, charges de copropriété si la maison fait partie d'un ensemble) sont des dépenses de l'indivision. Celui qui les avance pour les autres peut en demander le remboursement lors du partage : gardez les justificatifs.

Les documents utiles sur la maison

Le notaire réunit l'essentiel, mais disposer vous-même de ces pièces vous aide à décider vite (garder, louer, vendre) et à vérifier qu'il n'y a pas de mauvaise surprise :

• Le titre de propriété du défunt : désignation exacte du bien, références cadastrales, servitudes, origine de propriété. Introuvable ? Une copie d'acte se demande au SPF.
• L'état hypothécaire (hors Alsace-Moselle) : propriétaire inscrit au fichier immobilier, mutations publiées, hypothèques et privilèges encore inscrits, servitudes publiées. C'est le moyen de savoir si la maison est hypothéquée avant d'accepter la succession ou de la vendre.
• Le relevé de propriété : extrait cadastral qui liste les parcelles au nom du défunt. Voir comment obtenir un relevé de propriété.
• Pour un bien en copropriété : le règlement de copropriété et les coordonnées du syndic, via le registre des copropriétés.
• Les diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.) si vous louez ou vendez.

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